ベトナムの工業用不動産に新たな価値を一 LÔ-GOIが描く次世代の工業団地

ベトナムは、インドおよび欧州と並び、国際プラットフォームの重要な拠点の一つです。当社の投資は、この市場のもつ成長要素に基づいています。世界的に製造がサプライチェーンを再編・分散させる中で、ベトナムは最も明確な受益国の一つとなり、産業分野への継続的な投資資金を呼び込むとともに、高品質な物流施設および製造施設に対する実需を着実に生み出しています。

こうした変化に伴い、入居企業の構成も急速に成熟してきました。高い床荷重性能や十分な有効天井高は、現在では標準的な仕様となっています。一方で、入居企業がより重視するようになったのは、法規制の安定性、優れたアクセス・立地、そしてESGへの取り組みです。これらは、市場が国際的な基準へと着実に近づいていることを示す指標であると同時に、その水準を満たす開発を実現できるデベロッパーにとって、大きな機会となっています。

第一に「立地条件と交通アクセス」です。経験豊富な入居企業ほど、この点に対して厳しい基準を設けています。深水港への近接性、高速道路への良好なアクセス、そして成熟した産業地に立地していることは、もはやあれば良い条件ではなく、必須条件となっています。これらはサプライチェーン全体のコストや運営効率に直接影響を及ぼすため、経験を積んだ入居企業は、用地選定の初期段階からこれらの要素を慎重に評価しています。

第二に「運用面の柔軟性」です。サプライチェーン環境が不確実性を増す中で、企業は事業の拡張・再構成・適応が可能な施設を重視しています。事業の成長や変化に応じて拡張やレイアウト変更、運用形態の見直しに建物が適応できるかどうかが重要であり、制約の多い施設は選ばれにくくなっています。その点で、明確な競合優位性を備えていると言えます。

第三に「建物仕様とESG性能」です。高い仕様はすでに前提条件であり、差が出るのはESG対応です。多くの国際企業は持続可能性のコミットメントを持ち、それが不動産要件に直接反映されています。ESG対応は差別化要素から標準要件へと移行しつつあり、今後はベトナムをはじめ、インドや欧州を含む私たちが事業を展開するすべての市場で当たり前になると考えています。

2階建てという施設形態の実現には、開発面で相応の難しさを伴います。構造設計にはより高度な要件が求められるほか、貨物を積載した車両が上層階へ直接乗り入れられる専用スロープを、計画段階から組み込む必要があります。また、設計・施工・リーシングの各工程における連携も、従来の平屋建て施設と比べてさらに緊密なものとなります。さらに、このような施設形態を初めて導入・利用する入居企業に対しては、その特長や利便性について丁寧に理解を深めていただくための十分なコミュニケーションも欠かせません。このコンセプトは、施設そのものを見るだけで価値が伝わるものではないからです。

私たちが最も多くいただくご質問は、2階建ての構造によって物流オペレーションの効率が損なわれるのではないかという点です。しかし、適切に設計された施設であれば、そのような心配はありません。専用スロープにより、貨物を積載した車両は上層階まで直接乗り入れることができ、各フロアにはそれぞれ独立した荷捌きエリアが設けられています。そのため、上層階においても、貨物用エレベーターに依存することなく、1階と同様に車両が直接アクセスできる運用が可能です。結果として、各フロアはそれぞれ独立した一つの施設として機能することができます。

このような構成により、平屋建て施設では実現できない多様な運用形態が可能になります。例えば、1階を生産拠点、2階を倉庫または配送拠点として活用することや、上下階をそれぞれ異なるテナント企業が相互に干渉することなく独立して利用することも可能です。この施設形態は、運用の柔軟性を損なうものではなく、むしろその選択肢をさらに広げるものとなっています。

このコンセプトの根底にあるのは、土地利用の効率性という考え方です。2階建て施設は、限られた敷地面積の中でより多くの賃貸可能面積を確保できるだけでなく、敷地内インフラをより効率的に活用するとともに、同じ事業規模を実現する場合でも、造成や舗装が必要となる土地の面積を抑えることができます。優良な産業用地の確保がますます難しくなっている産業集積地域において、このような土地利用効率の高さこそが、テナント企業にとってもLÔ-GOIにとっても、長期的な価値を生み出す重要な要素であると考えています。

両地域で競争が激化していることは、市場の成熟を示すものであり、同時に、この地域における入居企業の旺盛な需要を裏付けています。

当社のイエンフォンおよびフンイエンの両プロジェクトは、ハノイ〜ハイフォン高速道路沿いの中核産業圏に位置し、深水港、ノイバイ国際空港、中国との国境物流ルートへ優れたアクセスを備えています。これは意図的な立地戦略です。私たちは、成熟した高付加価値の製造業集積地の周辺ではなく、その中核エリアで開発を進めています。

LÔ-GOIの強みは、建設品質からリーシング、そして長期的な施設運営・管理に至るまで、一貫した高い水準を維持していることです。その取り組みはそれぞれの地域特性に合わせて最適化されています。バクニンイエンフォンのプロジェクトは、同省初となるLEED Gold認証を取得した2階建て物流施設であり、産業用地の不足が特に深刻な地域において、多層階での運用を可能にする車両用スロープを備えています。

一方、同じくLEED Gold認証を取得したフンイエンのプロジェクトでは、中二階（メザニン）付き平屋建てを採用しています。効率的な1階での荷役機能と、事業の拡大に応じて活用できる上部空間を組み合わせることで、地域内でも特に成長が著しい産業集積地において、当社が一貫して重視する高い開発・運営基準を実現しています。また、両プロジェクトとも、入居企業の事業拡大に合わせて、隣接区画のユニット統合が可能です。

市場の成熟が進むにつれ、機関投資家に評価される産業不動産に求められるレベルは、今後さらに高まっていくでしょう。私たちは、その条件を満たすだけでなく、常にその先を見据えた開発を進めていきます。

サステナビリティは、完成後に付け加えるものではなく、開発のあらゆるプロセスに組み込まれています。ベトナムのプロジェクトでは、トラックの安全な動線を実現する敷地計画、倉庫全体に自然光を取り込む設計、省エネルギーに配慮した設備、長期利用を前提とした耐久性の高い建材、そして適切に維持管理された緑地を標準仕様として取り入れています。

現在、ベトナムで賃貸中のすべての施設はLEED Gold認証を取得しており、これはLÔ-GOIが全てのプロジェクトで一貫して追求している品質基準を示すものです。また、LÔ-GOIは2030年までのネットゼロ達成を目標に掲げており、この目標は、認証取得の段階だけでなく、敷地計画や建物の配置、設備・建材の選定に至るまで、開発の初期段階からあらゆる意思決定に反映されています。

この取り組みで重要なのは、現在の基準を満たすだけでなく、将来のニーズにも対応できるインフラをあらかじめ整備することです。当社の施設は、屋上への太陽光発電設備の設置を前提とした構造となっており、現在、全プロジェクトで導入を順次進めています。また、EVトラックへの移行を見据え、物流施設に必要なEV充電設備を支える土木・電力インフラも、開発当初から組み込んでいます。今後、地域全体で貨物輸送のEV化が進んでも、入居企業が追加の改修工事や個別対応を行う必要はありません。必要なインフラは、すでに整備されているからです。

入居企業にとって、その価値は実務面と事業面の双方にあります。サステナビリティを取り入れた施設は、運営効率に優れ、働く人にとっても快適な環境を提供します。また、不動産の選定において国際企業がますます重視するESGへの取り組みにも適合しています。こうしたESGへの取り組みが今後さらに厳格化する中、すでにその水準で運用され、次世代のクリーンエネルギーや輸送インフラにも対応できる施設は、「将来対応できるか」を心配する対象ではなく、企業にとって明確な競争優位となります。

私たちが重視しているのは、サステナビリティが物流・産業施設としての日々の価値を高めることです。そこにこそ、テナント企業とLÔ-GOI双方にとっての持続的な価値が生まれると考えています。

企業情報
LÔ-GOI GROUP VIETNAM Lancaster Luminaire Building, 1152 Lang Street, Lang Thuong Ward, Dong Da District, Hanoi, Vietnam
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